{"id":113,"date":"2020-03-23T17:57:42","date_gmt":"2020-03-23T16:57:42","guid":{"rendered":"https:\/\/implacheck.de\/coronavirus-informationen-aerzte-zahnaerzte\/?p=113"},"modified":"2020-03-23T17:57:43","modified_gmt":"2020-03-23T16:57:43","slug":"21-03-coronavirus-covid-19-die-auswirkungen-auf-das-mietrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/implacheck.de\/coronavirus-informationen-aerzte-zahnaerzte\/2020\/03\/23\/21-03-coronavirus-covid-19-die-auswirkungen-auf-das-mietrecht\/","title":{"rendered":"21.03.: Coronavirus \u2013 Covid-19 & die Auswirkungen auf das Mietrecht"},"content":{"rendered":"\n

Einleitung \u2013 Worum geht es?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aufgrund\n der aktuellen Corona-Pandemie, aufgrund derer sich insbesondere in \nNordrhein-Westfalen der Coronavirus rasant ausbreitet, ergreifen \nBundesregierung und L\u00e4nder zu \u00f6ffentlich-rechtlichen Instrumenten, die \ndie Ausbreitung zum Schutz der Gesellschaft eind\u00e4mmen soll.<\/p>\n\n\n\n

Hierzu\n geh\u00f6ren insbesondere Ma\u00dfnahmen gem\u00e4\u00df \u00a7 28 Infektionsschutzgesetz \n(InfSG) in Verbindung mit landesrechtlichen Vorschriften und kommunalen \nVerordnungen, wie: die vollst\u00e4ndige Schlie\u00dfung von \nEinzelhandelsgesch\u00e4ften, Diskotheken\/Clubs, Bars, Fitnessstudios, aber \nauch Einrichtungen der \u00f6ffentlichen Daseinsvorsorge, wie Schwimmb\u00e4der, \nKulturzentren, Jugendzentren, sowie die Einschr\u00e4nkung der \u00d6ffnungszeiten\n f\u00fcr Restaurantbetriebe. Einzelne St\u00e4dte haben bereits eine \neingeschr\u00e4nkte Ausgangssperre erlassen. Diese betrifft z.B. \u00f6ffentliche \nOrte.<\/p>\n\n\n\n

Die Dauer dieser Ma\u00dfnahmen und \u00f6ffentlich-rechtlichen \nAnordnungen ist derzeit in der Regel befristet, h\u00e4ufig bis zum \n19.04.2020. Ungewiss ist, ob eine Verl\u00e4ngerung oder noch weitreichendere\n Ma\u00dfnahmen notwendig werden. Bereits jetzt sind viele Unternehmen durch \ndie Corona-Pandemie erheblich finanziell betroffen. Insbesondere \naufgrund laufender Gewerbemietvertr\u00e4ge trotz Betriebsschlie\u00dfungen- oder \nEinschr\u00e4nkungen der \u00d6ffnungszeiten drohen finanzielle Einbu\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n

1. \u00d6ffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschr\u00e4nkung eines Mietobjekts \u2013 Kann der Mieter mindern?<\/p>\n\n\n\n

\u00a7\n 536 BGB berechtigt den Mieter zur Mietminderung, d.h. zur Befreiung der\n Entrichtung des Mietzinses, wenn die Gebrauchstauglichkeit der \nMietsache aufgehoben oder gemindert ist. Der Umfang der Minderung \nrichtet sich nach dem Umfang und der Dauer der Beeintr\u00e4chtigung oder \nAufhebung der Gebrauchstauglichkeit.[1]<\/p>\n\n\n\n

Ob eine \n\u00f6ffentlich-rechtliche Beschr\u00e4nkung einen Mangel an der Mietsache \ndarstellt, der zur Mietminderung berechtigt, h\u00e4ngt davon ab, ob die \nkonkrete Beschr\u00e4nkung durch \u00f6ffentliche Ma\u00dfnahme der Mietsache \n\u201eanhaftet\u201c und ihre Ursache in der Beschaffenheit und Umwelt des \nMietobjekts liegt oder, ob sie dem Betrieb anhaftet, d.h. die Ursache in\n betrieblichen Umst\u00e4nden oder in der Person des Mieters liegt.<\/p>\n\n\n\n

Bei\n den derzeitigen Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen von bspw. Einzelhandel und \nFitnessstudios, haftet die \u00f6ffentlich-rechtliche Beschr\u00e4nkung dem \nBetrieb selbst an und nicht der Mietsache, weswegen ein Mangel des \nMietobjekts verneint werden muss und eine Mietminderung in diesen F\u00e4llen\n ausscheidet. Solche sog. betriebsbezogenen Beschr\u00e4nkungen unterliegen \ndem Verwendungsrisiko des Mieters.[2] Hierf\u00fcr spricht auch, dass dem \nMieter aufgrund der \u00f6ffentlich-rechtlichen Verf\u00fcgung \u2013 die sich an den \nBetrieb richtet \u2013 ggf. staatliche Hilfen, wie Verdienstausfall zustehen \nk\u00f6nnen, die dem Vermieter nicht zustehen.<\/p>\n\n\n\n

Die Beurteilung h\u00e4ngt \nallerdings ma\u00dfgeblich von dem konkreten Einzelfall ab, insbesondere von \nden vertraglichen Vereinbarungen und der \u00f6ffentlich-rechtlichen \nBeschr\u00e4nkung. Es ist \u2013 jedenfalls derzeit \u2013 noch der Fall denkbar, dass \neingeschr\u00e4nkte Ausgangssperren, die das Betretungsrecht f\u00fcr bestimmte \nGebiete oder Orte einschr\u00e4nken, den Mieter als Betreiber eines Gewerbes \nnur mittelbar dadurch treffen, dass der Zugang zu dem Mietobjekt nicht \nmehr m\u00f6glich ist. Diese Situation ist zumindest vergleichbar mit \nverkehrstechnischen Beschr\u00e4nkungen des Zugangs zu Gewerber\u00e4umen. Die \nZugangsbeschr\u00e4nkung oder \u2013 Behinderung bei Gewerbe, dass auf \nKundenverkehr angewiesen ist, stellt nach Rechtsprechung und Literatur \ngrds. einen Mangel dar, u.a. auch, wenn diese durch nicht vom Vermieter \nausgehenden Bauarbeiten hervorgerufen wird und k\u00f6nnen damit einen \nMinderungsanspruch begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n

Denkbar in Zukunft sind auch \n\u00c4nderungen der \u00f6ffentlich-rechtlichen Anforderungen an bestimmte \nBetriebe, die dazu f\u00fchren, dass das Mietobjekt nachtr\u00e4glich mangelhaft \nwird. Beispielsweise f\u00fcr Apotheken. Wenn die R\u00e4ume diesen neuen \nAnforderungen nicht gen\u00fcgen, k\u00f6nnen Minderungsanspr\u00fcche bestehen.<\/p>\n\n\n\n

2. Fristlose K\u00fcndigung \u2013 K\u00f6nnen die Parteien das Mietverh\u00e4ltnis wegen der \u00f6ffentlich-rechtlichen Beschr\u00e4nkung fristlos k\u00fcndigen?<\/p>\n\n\n\n

Wird\n dem Mieter der vertragsgem\u00e4\u00dfe Gebrauch des Mietobjekts ganz oder zum \nTeil nicht oder nur mangelhaft gew\u00e4hrt, so kann er das Mietverh\u00e4ltnis \nfristlos gem\u00e4\u00df \u00a7 543 Abs.2 Ziff.1 BGB fristlos k\u00fcndigen. Grunds\u00e4tzlich \nmuss der Mieter dem Vermieter vorher eine Frist zur Abhilfe setzen oder \nihn abmahnen. Aber auch hierf\u00fcr muss ein Mangel an der Mietsache bejaht \nwerden, was bei \u00f6ffentlich-rechtlichen Anordnungen gegen den Betrieb \noder den Betreiber gerade nicht der Fall ist (s.o.). Entscheidend ist, \nob die \u00f6ffentlich-rechtliche Beschr\u00e4nkung die Gebrauchstauglichkeit der \nMietsache beeintr\u00e4chtigt. Bei Schlie\u00dfungsanordnungen aufgrund der \nCorona-Pandemie ist dies nicht der Fall. Die Mietsache ist i.d.R. nach \nwie vor zu dem Betrieb des Gewerbes, z.B. eines Restaurants geeignet. \nVielmehr sind es die Beh\u00f6rden, die den Betrieb untersagen oder \neinschr\u00e4nken.<\/p>\n\n\n\n

Daneben kann eine fristlose K\u00fcndigung nach den \nGrunds\u00e4tzen des sog. Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem\u00e4\u00df \u00a7 313 BGB in \nBetracht kommen. Voraussetzung hierf\u00fcr ist allerdings, dass sich \nUmst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach \nVertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert haben und eine Vertragsanpassung\n nicht in Betracht kommt. Auch wenn als Vertragsgrundlage der Umstand, \nden Betrieb tats\u00e4chlich \u2013 nach den \u00f6ffentlich-rechtlichen Vorschriften \u2013\n betreiben zu k\u00f6nnen, angesehen werden kann, so ist zweifelhaft, dass \ndiese durch die bislang nur befristeten \u00f6ffentlich-rechtlichen \nBeschr\u00e4nkungen weggefallen ist. Das \u00c4quivalenzverh\u00e4ltnis von Leistung \nund Gegenleistung ist jedenfalls nicht endg\u00fcltig zerst\u00f6rt, weshalb auch \nnach diesen Grunds\u00e4tzen eine fristlose K\u00fcndigung ausscheiden d\u00fcrfte.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr\n bereits geschlossene Mietvertr\u00e4ge ohne bereits erfolgte \u00dcbergabe des \nMietobjekts und zwischenzeitliche Anordnungen, bestimmte Betriebe \ngeschlossen zu halten, kann \u00fcber einen R\u00fccktritt wegen Unm\u00f6glichkeit \ngem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 323 I, 326 V BGB nachgedacht werden. Allerdings ist die \nvertragliche Verpflichtung des Vermieters die \u00dcberlassung der Mietsache \nim vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand. Diese Pflicht kann der Vermieter trotz der \n\u00f6ffentlich-rechtlichen Beschr\u00e4nkungen erf\u00fcllen. Ein R\u00fccktrittsrecht \nscheidet in diesen F\u00e4llen aus.<\/p>\n\n\n\n

Ein Mieter, der aufgrund der \nSchlie\u00dfungsanordnung, der Beschr\u00e4nkung seines Betriebes oder des \nAusbleibens von Kundschaft entweder finanzielle Einbu\u00dfen erleidet und \ndie Miete deswegen nicht zahlen kann, oder unberechtigte Mietminderungen\n vornimmt, riskiert allerdings eine berechtigte fristlose K\u00fcndigung des \nVermieters aufgrund von Zahlungsverzug.<\/p>\n\n\n\n

Sowohl f\u00fcr Vermieter, als \nauch f\u00fcr Mieter ist es ratsam, sich f\u00fcr diese und weitere Rechtsfragen, \ndie die aktuelle Situation mit sich bringt, unter Ber\u00fccksichtigung der \nUmst\u00e4nde des Einzelfalls, fachliche Unterst\u00fctzung in Anspruch zu nehmen.<\/p>\n\n\n\n

[1] Schmidt\/Futterer: Eisenschmid, Mietrecht Kommentar, 14. Aufl. 2019, \u00a7 536 Rnr. 1<\/p>\n\n\n\n

[2]\n Schmidt\/Futterer: Eisenschmidt, Mietrecht Kommentar, 14. Aufl. 2019, \u00a7 \n536 Rnr. 79 mit Verweis auf: BGH WuM 1992, 313 = NJW-RR 1992, 267 \nu.a.<\/p>\n\n\n\n

Quelle: Rechtsanw\u00e4lte: Ehlers & Feldmeier Rechtsanw\u00e4lte Partnerschaftsgesellschaft mbB, Elisabethstra\u00dfe 6,
\n44139 Dortmund Stand: 20.03.2020<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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